住居について

昨日、明け方まで三国志大戦DSで奮闘していたので、眠い。
Wi-Fiの全国大戦が全然勝てないんですよ。なんかコツがあるんでしょうね。いま1勝10敗くらいです。


という話はここまでで、今日は住居についての話題です。よく借りるより、買っちゃったほうが安いとかいうじゃないですか。それについてです。ええ、個人的な事情に基づく検討です。あんまり買いたくないんですけどね、、妻が、、、、。

まず、借りるより買ったほうが安いという噂の検証ですが、これはおそらく購入時にローンを組むでしょうから、その月々の支払い金額が家賃と同じか若しくは下回るよ、意外と、という意味合いでしょう。
例えば家賃が30万だとして、それを30年間払い続ければ1億円になりますから、あながちありえない話ではないのだろうとは思います。で、30年後に賃貸の場合は何も残らず、買った場合は家が残ると。資産として。じゃあ買ったほうがいいねということになる、というのが今北産業的なまとめだと思うのですが、どうもそんなに単純ではないような気がするわけです。


細かい話から入ると、そもそも会計上ローンの返済っていうのは負債の減少で、家賃の支払いっていうのは損失です。それを単純に比較することにまずは軽い違和感を覚えます。では家を買った場合に計上される損失は何かというと、支払利息と建物の減価償却とあとは税金でしょう。あと、家売って損が出た場は、評価損が計上されます。
ただまあ、そう考えても余計になにがなんだかわからなくなった気しかしません、、
でもひとつだけポイントだと思うのは、支払家賃の場合、損失のなかでも変動費です。一方購入した場合に生じる損失は固定費なんです。


変動費固定費の話はいったん置いておいて、金額の比較をしようと思うと結局最初の話に戻るわけですが、キャッシュフローで比較しようということになるわけです。キャッシュフローの計算は、税引後利益+減価償却−ローンの返済金額(元本分)−設備投資+資産売却額でしょう。大体。で、資産売却額なんかは特にそうですが、この額が毎年違うわけなんで、家賃なんかと単純に比較できない。ですから、キャッシュフローで比べるときは現在価値に割り引くのが通例でしょう。


細かい説明は端折りますが、要は1年後の1万円と現在の1万円は同価値ではないわけです。いま1万円あれば1年間運用することで、1年後には1万円以上になるわけで、そういった価値の差を考慮することを現在価値に割り引くといいます。具体的には割引率という数字をいろんなファクターを考慮しながら決定して、n年後の1万円の現在価値を求める場合は、1万円を割引率のn乗で割ります。


で、これがもうひとつのポイントなんです。即ち、借りた場合と買った場合、割引率は一緒でいいのでしょうか。借り家の場合、ひとつめのポイントとかぶりますが、n年後の家賃が現在と一緒である確立が、買った場合と比べて極端に下がりますから、どうも同じ割合で割り引くことには抵抗を感じます。


じゃあどうすれば、適当かということについては、たぶん不動産マーケットの相場動向を数値化してどうのこうの(所謂リスクプレミアムですね)という予感はするものの、残念ながら勉強不足のためよくわかりません。。いないと思いますが期待してここまで読んでくださった方には申し訳ない。とりあえず今回は論点整理ということでご了承ください。


変動費である家賃と、固定費である持家関連支出の現在価値を比べる場合、変動費と固定費の違いをどのように現在価値に反映すればよいのか。
です。

ということで、また機会があればつづきを。

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